Comment obtenir un permis de construire purgé ? 2021-06-14T133811+0000 Dans un premier temps, vous devrez déposer votre dossier pour la demande de permis de construire auprès de la mairie de votre commune. Ce dossier est composé de plusieurs documents plan de masse, plan de façade, plan de toiture… tous réalisés par un expert-géomètre sur votre parcelle. Ensuite, il vous suffit d’attendre que le maire et les conseillers statuent le dossier et vous donnent une réponse positive pour commencer les travaux. Mais attention, même si le chantier peut commencer dès à présent, le permis de construire ne sera purgé que deux mois après la réponse de la mairie.© Plan de terrain, Photographe ThisIsEngineering, peut déposer un recours contre mon permis de construire ?Ainsi, avant que le permis de construire affiché ne soit purgé, vos voisins et des personnalités publiques peuvent s’opposer à votre permis de construire et ce sous plusieurs motifs, qui constituent des troubles de jouissances ou des troubles anormaux du voisinage perte d’un droit de passage, empiètement sur le terrain du voisin, servitudes de vue non respectées… Vous l’aurez bien compris, pour éviter tout recours déposé contre votre permis de construire qui pourrait retarder le début des travaux, il est préférable de s’assurer, notamment à l’aide du plan de masse, que votre construction ne soit pas gênante pour le voisinage. De plus, il est plus judicieux d’attendre que le permis de construire soit purgé avant d’entamer le chantier, car personne n’a envie de voir des mois de travail réduits à ne pourrez pas empêcher un voisin mal intentionné de déposer un recours contre votre permis de construire, mais vous pouvez faire en sorte de respecter parfaitement les documents qui encadrent l’urbanisation du territoire pour éviter cela. De plus, si vous prenez le temps de dialoguer avec les tiers, vous réduirez grandement le risque qu’un recours gracieux soit déposé contre votre permis de construire. Plusieurs personnes peuvent déposer un recours contre votre projet. En effet, tous les habitants de votre commune ne sont pas autorisés à déposer un recours, mais ceux qui sont susceptibles d’être impactés par votre construction le peuvent. Lorsque vous avez obtenu l’autorisation de la mairie pour votre projet, vous avez l’obligation de l’afficher de façon à ce qu’il soit visible devant votre parcelle pendant deux mois. C’est à partir de ce moment-là, que des tiers peuvent déposer un recours contre votre projet de construction à la mairie. Il doit obligatoirement appuyer son recours sur un objet précis et cohérent pour que la mairie le prenne en considération. Sinon, le maire pourra tout simplement annuler la demande de recours déposé par un tiers. Si un voisin souhaite déposer un recours après les deux mois d’affichage de votre permis de construire, il fera l’objet d’un recours contentieux, cette fois-ci déposé au tribunal administratif. A ce stade, la procédure peut être longue et durer jusqu’à 18 mois, ce qui retarderait votre projet immobilier en cours. Pour obtenir une annulation de votre permis de construire, le tiers doit déposer un recours avec des arguments solides, basés sur les documents d’urbanismes comme Le Plan Local d’urbanisme PLU, Le Plan d’Occupation des Sols POS ou encore le Règlement National d’Urbanisme RNU, si votre commune n’a pas jouissance des deux premiers documents. Si le recours gracieux ou contentieux déposé par le tiers contre votre permis de construire est jugé abusif, il sera dans l’obligation de vous dédommager par des intérêts financiers. Notre astuce Le maire qui vous a accordé le permis de construire est lui aussi en capacité de vous le retirer. En effet, si ce dernier s’aperçoit d’une fraude dans votre dossier de demande à construire, il peut vous retirer l’accord jusqu’à trois mois après vous l’avoir donné. Passé ce délai, même si votre permis de construire est illégal, le maire ne pourra plus vous le retirer préfet est lui aussi en capacité de vous retirer votre permis de construire si votre projet de construction ne respecte pas le code d’urbanisme ou d’autres documents officiels. Pour lui les délais pour agir sont plus complexes, il dispose de deux mois après réception de votre dossier pour l’étudier. De plus, le maire est dans l’obligation d’informer la personne ayant demandé l’obtention d’un permis de construire avant de le transmettre au préfet. Si le maire ne vous a pas informé de l’envoi de votre dossier de demande de permis au préfet, vous êtes en droit de lui demander à quelle date l’envoie à lieu, pour que vous puissiez savoir à quel moment votre permis de construire sera sont les techniques pour éviter les recours ?Pour limiter les potentiels recours susceptibles d’être déposés à l’encontre de votre projet immobilier, vous devez absolument étudier de façon approfondie les documents qui encadrent l’urbanisation de votre territoire Le PLU Le Plan Local d’Urbanisme est celui qui est le plus répandu dans les communes. Les données qu’il contient sont plus concrètes que dans le POS, car il est pensé à un niveau local, ce qui facilite son exploitation. Il vous permet de savoir dans quelle zone se situe votre terrain zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle ou forestière, zone agricole. Si votre parcelle est dans une zone urbaine, cela signifie qu’elle est constructible et ce sera plus facile pour vous d’obtenir votre autorisation à construire. Sinon, vous devrez demander une révision du PLU à la mairie de votre commune ou abandonner votre projet immobilier. Le PLU vous renseigne aussi sur les autorisations à construire sur votre terrain le style architectural que vous devez respecter, la hauteur du bâtiment, la surface de plancher, etc.Le POS c’est le document utilisé avant l’arrivée du PLU. Il est toujours présent dans les petites communes qui se contentent du Plan d’Occupation des Sols et de la carte communale. Dans ce cas, le Règlement National d’Urbanisme devra être lui aussi étudié pour compléter le POS, moins précis que le RNU Le Règlement National est un document à échelle nationale ce qui explique le manque de précision pour certaines données parcellaires. Par exemple, il est difficile d’exploiter le zonage sur le RNU car on y trouve principalement des PAU = Parties Actuellement Urbanisées et seuls les terrains situés dans ces zones sont carte communale ce document indispensable se trouve dans toutes les mairies et vous indique dans quelle zone se situe votre terrain. Par ailleurs, il n’est pas suffisant pour remplir votre demande de permis de construire. Par exemple, il n’indique pas les restrictions à respecter sur la parcelle la hauteur, la surface et le style architectural.Le plan cadastral il est le document qui vous indique la superficie du terrain et surtout sa délimitation. Le plan cadastral est disponible sur le site internet ou dans la mairie de votre commune. Ensuite, l’expert-géomètre se chargera de baliser le terrain pour que les autres professionnels puissent réaliser le plan de masse nécessaire à la constitution du dossier pour votre demande de permis de plus, pour obtenir un permis de construire purgé sans recours, il est conseillé de prendre le temps de dialoguer avec les tiers. En effet, le comportement le plus préjudiciable que vous pourriez avoir serait celui d’ignorer totalement la présence de votre voisinage et d’opérer sans dialoguer avec ceux qui se trouvent au plus près de votre terrain. Car, si vos voisins se sentent pris au dépourvu une fois le permis de construire affiché, ils seront tentés de se retourner contre vous et déposer un recours contre votre projet de construction. Alors que, si vous prenez le temps de les consulter et de leur expliquer votre projet, vous pourrez prendre en compte leurs remarques, les rassurer et trouver un compromis en rapport avec votre projet pour conserver entente cordiale avec eux. Important ! Le certificat d’urbanisme assure vos arrières. Pour vous protéger d’un éventuel recours déposé contre votre permis de construire, le mieux est de demander à la mairie de vous fournir un certificat d’urbanisme complet. Ce document indique la nature et la constructibilité de votre terrain. Le certificat s’utilise pour la constitution de votre dossier de demande et dans le cas où un recours serait déposé.

Toutepersonne qui souhaite contester un permis de construire doit ainsi disposer d’un intérêt à agir (1.1), présenter sa requête au tribunal administratif selon un certain formalisme (1.2) et dans un délai limité (1.2).

Qu’est ce qu’un permis de conduire, quels sont les recours, les délais et le formalisme qui va de pair? petit rappel des notions, Qu’est ce qu’un permis de conduire, quels sont les recours, les délais et le formalisme qui va de pair? p Qu’est-ce qu’un permis de construire ? Toute personne souhaitant édifier une construction d'une certaine importance doit solliciter un permis de construire auprès de l'administration. Cette démarche est destinée à vérifier que le projet est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d'urbanisme. A l’issu d’un délai d’instruction de 2 ou 3 mois avec majoration possible des délais dans des cas bien particuliers comme par exemple la création d’un établissement recevant du public ERP, le demandeur aussi appelé “Pétitionnaire” obtient une autorisation expresse avec production d’un arrêté favorable par l’autorité compétente ou tacite. Cette autorisation et les droits à bâtir qui s’y rattachent peuvent être contestés par toute personne physique ou morale, à partir du moment où elle a un intérêt personnel à agir. Ainsi, le contestataire doit être directement lésé par la construction à venir perte de vue, de jour, non-respect du Plan Local d’Urbanisme ou du Plan d’Occupation des Sols de la commune… Délai et voies de recours Tous les préjudices liés à l’obtention d’un permis de construire ne sont pas du ressort du TA, en effet, les pertes de vue, de jours entre autres, bien que consécutives à la délivrance d’un PC seront jugées par le TGI. Il y a plusieurs recours possibles à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme gracieux Pour former un recours auprès de l’Administration, aucune forme particulière n’est exigée. Il suffit d’adresser à la personne qui a délivré le permis le maire une lettre recommandée dans laquelle sont expliquées les raisons pour lesquelles le requérant estime que le permis de construire délivré ne respecte pas la réglementation d’urbanisme applicable. Il doit être également précisé clairement, dans ce courrier, que son auteur demande le retrait du permis de construire en cause. Afin de suspendre des délais contentieux, la notification du recours doit être envoyée A l’auteur de la décision L'autorité ayant accordé le permis de construire doit alors se prononcer en faveur du retrait ou de la continuité. La non-réponse de l'administration au bout de 2 mois à compter de la date de réception de la demande de recours contre le permis de construire, équivaut à un refus du recours et à la continuité de la construction. Au titulaire de l’autorisation Cette notification doit intervenir dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours. Elle est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. art R600-1 du CU. contentieux Comme pour le recours gracieux, on dispose d'un délai de 2 mois à partir de la date d'affichage du permis de construire sur le terrain concerné pour le contester. Cet affichage respectera certaines contraintes de forme. Il doit Etre visible et lisible depuis la voie publique. Article R 424-15 du code de l’urbanisme. Prendre la forme d’un panneau rectangulaire d’au moins 80 cm de côté. du code de l’urbanisme Ce panneau indique dans tous les cas le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire ; la date et le numéro du permis ; la nature du projet ; la superficie du terrain ; l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Mentionner également l’obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis R 424-15 du code de l’urbanisme. Si l’affichage est inexistant ou incomplet, le délai de recours contentieux n’est pas opposable aux tiers. Le recours contentieux peut intervenir soit Avant le recours administratif, bien que le tribunal puisse demander au contestataire d'utiliser d'abord la voie administrative ; Dans les 2 mois suivant le rejet express ou tacite du recours gracieux par l'administration qui a délivrée l’autorisation contestée. ; Comme pour le recours gracieux, lors de la saisine du TA, il est nécessaire d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la fois au titulaire du permis de construire et à la personne ayant accordé ledit permis, sous les 15 jours suivants la date du dépôt de recours au tribunal. Les éléments constitutifs du dossier de recours contentieux Copie de l'acte de propriété du terrain en cas d’empiétement ; Copie du PLU ou du POS en cas de non-conformité avec les réglementations d'urbanisme ; Copie du récépissé de dépôt de demande de permis de construire en cas de dossier incomplet ; Explication sur les troubles causés par la construction

Rappelonsque dès le permis de construire accordé, il doit être purgé de tout recours avant d’être officiel et pour permettre une construction sereine. Ainsi, avant d’aller de l’avant, il serait mieux

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant Donne acte à M. X... du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le Crédit immobilier de France-Sud ; Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche Vu l'article 1382 du code civil Attendu que le 5 octobre 2001, suivant acte rédigé avec le concours de la société notariale C..., Y... et D..., M. X... s'est engagé à acquérir un terrain à bâtir appartenant aux époux Z..., sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, réputée réalisée dès l'obtention de cette pièce, le 7 janvier 2002 ; que la vente a été constatée par acte authentique reçu le 18 février 2002, soit avant l'expiration du délai de recours contre cette décision administrative, par la société notariale E... A..., en participation avec M. Y..., notaire ; que, le permis de construire ayant été ultérieurement annulé, M. X... a recherché la responsabilité professionnelle de la société E... A..., lui reprochant d'avoir manqué à son devoir de conseil quant au risque d'invalidation du projet de construction envisagé ; Attendu que pour débouter l'acquéreur de ses demandes, l'arrêt attaqué retient qu'il a été dûment informé de la teneur et des modalités du recours ouvert contre le permis de construire, expressément mentionnées dans l'acte initial de sorte qu'il s'est engagé en connaissance de cause ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire de prendre en outre l'initiative d'informer l'acquéreur des risques inhérents à la signature de l'acte authentique de vente avant l'expiration du délai de recours contre le permis de construire, la cour d'appel a violé l'article susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres branches du moyen CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a statué sur les demandes formées par M. X... à l'encontre de la société E... H... titre de sa responsabilité professionnelle, l'arrêt rendu le 13 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne la SCP E..., A..., B... F... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP G..., A..., B... F... à payer 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la SCP E..., A..., B... F... Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat aux Conseils, pour M. X... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir dire que la SCP Raymond E..., Gérard A..., Mychèle B... F..., notaire, avait commis une faute engageant sa responsabilité et à la voir condamner à lui payer des dommages intérêts en réparation des préjudices subis ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le 5 octobre 2001 suivant acte rédigé par l'office notarial de Maîtres Roger C..., Alain Y... et Reine D..., M. et Mme François Z... s'engagent à vendre à M. Anthony X... qui s'engage à l'acquérir pour le prix de 173. 121, 10 euros une parcelle de terrain à bâtir située à Montferrier-Sur-Lez chemin des Olivette cadastrée section AD nos 76 et 80 formant le lot unique du lotissement " Alter-Bellerencontre " crée suivant arrêté municipal du 28 juin 1999 sous la condition suspensive, notamment, d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire étant expressément convenu que la condition d'obtention du permis de construire sera réputé réalisée dès obtention de cette pièce, le rédacteur des présentes précisant en tant que de besoin que le permis de construire ne devient définitif que s'il n'a fait l'objet d'aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans le délai de deux mois qui court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes, le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain et le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage en mairie » ; que l'acte du 5 octobre 2001 prévoit une signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 24 décembre 2001 étant précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes et que la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ; que même si ni le permis ni le prêt n'ont été obtenu dans ce délai » mais respectivement les 7 janvier et 12 février 2002, les parties régularisent le 18 février 2002 sous l'égide de la S. C. P notariale E... A... en participation avec Maître Alain Y..., notaire » l'acte authentique de vente et celui de prêt en parfaite exécution de l'acte du 5 octobre 2001, acte qui comporte en sa page 26 une déclaration de l'acquéreur selon laquelle un avant contrat sous seing privé a été reçu préalablement à la rédaction des présentes » ; qu'au vu de ces éléments, la seule circonstance que la réitération intervienne postérieurement au délai du 24 décembre 2001 ne permet pas d'entraîner la caducité réclamée par M. Anthony X... d'un avant contrat exécuté et dont la validité est remise en cause au vu du seul souhait de ce dernier de contester les énonciations du premier juge selon lesquelles la S. C. P notariale E... A... n'est intervenue que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention, acte par lequel M. Anthony X... accepte d'acquérir dès l'obtention du permis de construire et qui lui rappelle les conditions dans lesquelles ce document administratif devient définitif ; que dès lors M. Anthony X... ne peut imputer à la S. C. P notariale E... A..., ce qu'il ne reproche d'ailleurs pas aux rédacteurs de l'acte du 5 octobre 2001, un défaut de conseil sur l'acceptation de la vente sans que le permis de construire ne soit définitif après expiration du délai de recours des tiers ; qu'au vu de ces éléments et ceux précis et motivés du premier juge que la Cour adopte il y a lieu à confirmation de la décision déférée en ce qu'elle déboute M. Anthony X... de sa demande d'indemnisation dirigée à l'encontre de la S. C. P notariale E... A... et ce en raison de l'absence de toute faute commise par cette dernière dans ses obligations professionnelles, notamment de conseil ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les notaires doivent, avant de dresser des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, éclairer les parties et attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient ; que l'obligation de conseil du notaire porte donc tant sur la validité de l'acte que sur les risques juridiques et économiques encourus par son client ; qu'en l'espèce, Monsieur X... soutient que la SCP E... A... devait, au titre de son devoir de conseil, attirer son attention sur les risques encourus du fait d'une possible annulation du permis de construire en cas de recours des tiers, le délai de recours n'étant pas purgé à la date de signature de l'acte authentique de vente, Il affirme également que le notaire aurait dû lui conseiller de différer la vente à une date ultérieure ; que, cependant, il ne peut être valablement reproché au notaire de n'avoir pas rappelé à l'acheteur que le permis de construire n'était définitif qu'à l'expiration du délai imparti aux tiers pour exercer un recours à son encontre, dont la teneur et les modalités avaient été explicitement mentionnés dans le compromis de vente préalablement convenu avec le vendeur ; qu'aux termes de cet acte, M. Anthony X... s'était alors, en toute connaissance de cause du risque encouru, clairement engagé à ratifier la vente du terrain en cas de délivrance du permis de construire qu'il visait, sans attendre que celui-ci ait acquis un caractère définitif, la condition suspensive étant "... réputée réalisée dès obtention de cette pièce " ; que même si la réponse de l'autorité administrative compétente à la demande d'autorisation de construire et l'accord de la banque au financement de la construction ont été donnés au-delà des dates fixées par le compromis, les parties ont néanmoins maintenu les termes de leur accord pour finaliser la vente dans les conditions du compromis. Il ne pouvait entrer dans l'obligation de conseil du notaire de proposer de différer la vente dès lors qu'il n'est intervenu que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention ; qu'en outre, il n'appartient pas au notaire de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer la validité d'un permis de construire et les possibilités subjectives qui pourraient conduire à son annulation, dès lors, le notaire n'a pas à s'entourer d'autres précautions, s'agissant de question d'urbanisme, que l'obtention d'un certificat d'urbanisme ; qu'en l'espèce, la SCP E... A... s'est assurée dans l'intérêt de son client que le terrain objet de l'acte était constructible suivant le voeu des parties à l'acte authentique de vente, en se faisant transmettre et en annexant à l'acte non seulement le certificat d'urbanisme confirmant que la parcelle vendue fait partie d'un lotissement, mais encore le permis de construire satisfaisant aux exigences du compromis effectivement délivré par le maire de la commune ; qu'ainsi, il ne peut lui être reproché d'avoir manqué sur ce point à son devoir de conseil envers Monsieur X..., d'autant que les deux permis de construire successifs n'ont été annulés non parce que le terrain n'était pas en zone constructible, mais parce que chacun des projets de construction présentés portait une atteinte grave à l'aqueduc en raison de son implantation à proximité immédiate du monument historique ; que l'acte proposé par le notaire est donc efficace, en ce qu'il porte effectivement sur la vente d'un terrain à construire, comme le montrent les documents d'urbanisme appropriés qu'il a collectés, une éventuelle remise en cause de ces renseignements, pouvant conduire à l'annulation de la vente, ne pourrait lui être imputée, il est également conforme à la volonté des parties souhaitant parvenir à la vente et à l'équilibre de leurs rapports, le risque que le projet particulier de construction qu'il souhaitait soit contesté et invalidé devant le juge administratif a été accepté par l'acquéreur, au terme d'un compromis avec le vendeur relativement à la durée des conditions suspensives ; que dès lors, il n'est pas établi que la SCP E... A... a manqué à son obligation de conseil vis à vis de Monsieur X... lors de la conclusion de l'acte authentique de vente signé en son cabinet le 18 février 2002, aucune faute ne pouvant lui être imputée, Monsieur X... sera débouté de sa demande en dommages et intérêts formée à son encontre. ALORS, d'une part, QUE le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner une forme authentique aux opérations conclues par les parties ; d'où il résulte que la Cour d'appel ne pouvait écarter toute faute du notaire au motif inopérant qu'il n'était intervenu que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention ; qu'elle a ainsi violé l'article 1382 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil ; D'où il résulte que la Cour d'appel ne pouvait décider que la SCP E... A... F..., notaire, n'avait pas commis de faute en n'alertant pas Monsieur X... des risques de parfaire l'opération avant que le permis de construire soit purgé de tout recours au motif qu'il avait été informé des conditions dans lesquelles le permis deviendrait définitif par le compromis signé devant le notaire du vendeur ; qu'en statuant par ce motif impuissant à écarter toute faute du notaire, la Cour d'appel a encore violé l'article 1382 du Code civil ; ALORS, enfin, QUE le notaire est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement de la SCP E... A... F... à son devoir de conseil, la Cour d'appel a, par motifs adoptés, retenu que le notaire avait rempli les seules obligations à sa charge en se procurant le certificat d'urbanisme et le permis de construire dont il ressortait que le terrain était constructible ; qu'en limitant ainsi les obligations du notaire, alors qu'il lui incombait d'étudier les documents qu'il s'était procurés et d'informer l'acquéreur des risques que cette étude révélait au regard des finalités de son engagement c'est-à-dire de son projet de réaliser la construction pour laquelle il avait obtenu un permis de construire, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du Code civil.

5) ALORS en toute hypothèse QUE, dans la transaction du 16 novembre 2010, la renonciation de la SCI Karous portait non seulement sur les recours pouvant être exercés contre les trois permis de construire déposés par la société Bouygues Immobilier, mais aussi sur toute demande d'indemnisation, « pour quelques causes que ce soient, liées aux programmes

Contester un permis de construire n’est pas chose simple ni dénuée de tous risques. Voici les 5 précautions à prendre avant d’intenter un recours. 1. Être vigilant sur l’affichage du permis de construire L’affichage sur un panneau placé devant la voie publique est généralement le seul moyen pour les riverains de savoir qu’un permis de construire, une déclaration de travaux ou un permis de démolir viennent d’être accordés. Les mentions qui y figurent sont les suivantes le numéro sous lequel le permis est enregistré en mairie, sa date de délivrance, l’identité du ou des bénéficiaires, la nature de l’opération, la superficie totale du terrain, l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, la mention des voies et délais de recours. En fonction de la nature du projet, doivent également être mentionnées la surface de plancher autorisée, la hauteur des constructions ou encore la surface des bâtiments à démolir. A noter que dans les grandes villes, il importe que l’adresse exacte du bâtiment de la mairie dans lequel se trouve le dossier soit précisée. Pour être valable, le panneau d’affichage doit être visible depuis la voie publique et ses mentions suffisamment lisibles. Le panneau lui-même, de forme rectangulaire, doit mesurer plus de 80 cm en ses côtés. S’il respecte ses conditions, cet affichage aura pour effet de faire partir le délai de recours, à compter de la pose du panneau voir point 5 ci-après. En revanche, un affichage incomplet n’a aucune incidence sur la légalité du permis de construire. Il incombe au bénéficiaire du permis de démontrer son bon affichage au moyen de constats d’huissier. 2. Récupérer l’intégralité du dossier de permis de construire Le panneau d’affichage ne comporte que des informations succinctes sur le permis de construire qui a été délivré. Il est donc nécessaire de se procurer l’arrêté et le dossier de permis de construire en mairie. Certaines mairies disposent d’un service de reprographie permettant d’obtenir une copie intégrale du dossier sous un certain délai moyennant le coût de la reproduction. D’autres proposent simplement de pouvoir consulter le dossier. Dans tous les cas, il doit être possible de prendre des photographies des éléments du dossier. Le bordereau de pièces en tête du dossier permet de savoir les pièces initiales et complémentaires qui en font partie, auxquelles s’ajoutent les avis cités dans les visas de l’arrêté. Il est indispensable de connaître la ou les zones du plan local d’urbanisme dans la ou lesquelles se situe le projet. Pour cela il faut d’abord identifier visuellement la parcelle au cadastre en rentrant l’adresse du terrain accessible sur le site internet puis repérer au moyen du plan de zonage, la zone en question. Ce plan de zonage est souvent disponible en ligne ou alors consultable en mairie. Tout individu peut consulter un dossier de permis de construire, sans avoir à justifier de son identité ou de ses motivations qui le regardent [1]. En cas d’obstruction persistante du service de l’urbanisme à laisser consulter le dossier, il est opportun de la faire constater par un huissier de Justice, afin que le juge administratif une fois saisi en tire toutes les conséquences. Il est également possible de saisir la Commission d’accès aux documents administratifs. 3. Procéder à un audit de légalité du permis de construire Il est indispensable de procéder en amont à un audit de légalité de l’autorisation avant de la contester, compte tenu des risques pesant sur le requérant en cas de recours illégitime causant un préjudice excessif au bénéficiaire pouvant entraîner une condamnation à l’indemniser pour procédure abusive. Pour ce faire, une fois la zone déterminée, il conviendra de se reporter à la partie du règlement du plan local d’urbanisme consacrée à cette zone pour connaître les règles applicables au projet. A ces règles, s’ajoutent celles prévues par le règlement nationale d’urbanisme, applicables même en présence d’un plan local d’urbanisme, codifiées aux articles R. 111-2, -4 et -20 à 27 du Code de l’urbanisme. A ces règles peuvent s’ajouter des servitudes d’urbanisme locales qui se trouvent dans les annexes du plan local d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les espaces, arbres et bâtiments protégés, la protection contre les bruits près des grands axes de circulation ou encore les fuseaux de densité. L’examen du respect de ces règles par le projet relève de ce que l’on nomme la légalité interne. Il conviendra également d’examiner si le dossier comportait les éléments suffisants pour permettre au service instructeur de se prononcer en connaissance de cause et si tous les avis préalables obligatoires ont bien été sollicités. Il s’agit là de la légalité externe du permis. A noter que seules les lacunes susceptibles d’avoir eu une incidence sur le sens de la décision seront prises en compte par le juge [2]. 4. Etre en mesure de justifier de son intérêt à agir La recevabilité en justice d’un recours contre un permis de construire est subordonnée à la preuve d’un intérêt à agir qui incombe au requérant. Celui-ci doit donc démontrer de manière suffisamment précise et étayée en quoi le projet est susceptible, s’il est réalisé, de porter atteinte, directement, aux conditions de jouissance du bien qu’il occupe ou détient régulièrement. Il existe de toute évidence un lien avec la proximité du projet, de sorte que le voisin immédiat du projet est en quelque sorte présumé disposer d’un intérêt à agir [3]. Il ne suffit pas d’alléguer que la construction par sa nature, ses caractéristiques et son ampleur va forcément apporter son lot de désagréments. Il importe de démontrer, au moyen de pièces et d’un argumentaire précis photographies, rapports, attestations que par ses effets attendus perte d’ensoleillement, nuisances sonores, encombrement de la circulation et du stationnement, etc., le projet portera atteinte au cadre de vie du requérant. Lorsqu’il est envisagé de présenter un recours via une association de riverains, il faudra veiller à ce que le dépôt des statuts de cette association soit antérieur à l’affichage en mairie de la demande de permis et que l’objet et le champ d’action de cette association correspondent bien au projet litigieux. Si les statuts ne prévoient pas d’office que le président de l’association est habilité à la représenter en justice, celui-ci devra alors y être autorisé par une délibération de l’assemblée générale. 5. Maîtriser les délais de recours Le délai de recours contre une autorisation d’urbanisme quelle qu’elle soit est de deux mois à compter de l’affichage continu sur le terrain de l’autorisation pendant deux mois dans les conditions rappelées au point 1 ci-dessus. Souvent, il arrive que, lorsque les éléments qui précèdent ont été réunis, il ne reste plus que quelques jours à peine pour contester le permis. Il est alors utile de prolonger le délai de recours en faisant parvenir en mairie un recours gracieux dans le délai de recours. Pour être valable, le recours gracieux doit solliciter expressément le retrait de l’autorisation contestée en présentant des moyens de droit relevant de la légalité externe et de la légalité interne. En effet, si seuls des moyens relatifs à l’implantation des bâtiments sont invoqués dans ce recours légalité interne, il ne sera plus possible ensuite d’invoquer les lacunes du dossier légalité externe. Le recours doit être adressé au maire ou dans certains cas au préfet même si ce n’est pas lui-même le signataire de l’arrêté pris par délégation. Pour conserver une preuve de la date de dépôt, il est nécessaire de l’adresser par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé en conservant un double tamponné. A partir de la réception d’une décision de rejet ou bien en cas de silence gardé pendant plus de deux mois par la mairie sur le recours gracieux, ce qui vaut rejet implicite, s’ouvre un nouveau délai de deux mois pour introduire une requête devant le tribunal administratif compétent. Ainsi, le dépôt d’un recours gracieux permet de se ménager un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois pour préparer son recours et notamment pour faire réaliser un audit. A peine d’irrecevabilité du recours contentieux, dans les quinze jours de sa transmission, une copie du recours gracieux devra être notifiée aux bénéficiaires du permis. Afin de ne pas commettre d’erreurs dans ces différentes phases et selon la complexité du dossier, il peut s’avérer nécessaire de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] Conseil CADA n°20062797 du 29/06/2006 [2] CE, 4 juin 2014, Ferme éolienne de Tourny, req. n°357176 [3] CE, 13 avril 2016, M. Bartolomei, req. n°389798

Sil avait effectué de telles vérifications, il aurait constaté que les permis de construire n’étaient pas purgés de tout recours. Il aurait ainsi pu signaler ce fait aux acquéreurs et les informer du danger de conclure la vente avant l’expiration des délais. Pour sa défense, le notaire ne peut invoquer la réticence ou les manoeuvres dolosives de la société venderesse qui

SOMMAIRE Construction le permis de construire est-il obligatoire ? Quelles sanctions en cas de non-respect du permis de construire ? Particulier, vous souhaitez contester les travaux non conformes au permis de construire d’un constructeur ? Vous rencontrez des difficultés à faire valoir vos droits après avoir fait un recours ? Il est fréquent que l’on constate que des travaux en cours présentent un défaut de conformité. Abus souvent méconnu des autorités, les sanctions sont néanmoins variées et lourdes. Avocats Picovschi met à votre service ses 30 ans d’expérience en immobilier pour vous accompagner dans vos démarches. Construction le permis de construire est-il obligatoire ? Lorsqu’un particulier demande un permis de construire aux services municipaux du lieu de localisation du bien immobilier, ceux-ci s’assurent que le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur. Tant que le permis de construire n’aura pas été délivré par la mairie ou la commune, les travaux ne pourront pas commencer. Un permis de construire est obligatoire pour toutes les constructions nouvelles de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol. En ce qui concerne les bâtiments déjà existants, le permis de construire peut-être requit en cas d’extension ou de changement de destination local commercial qui devient un local d’habitation. Pour tous les autres travaux, il convient d’être vigilant ! Ceux-ci peuvent être soumis à l’obtention d’une déclaration préalable de travaux. Afin d’être sûr que les règles d’urbanismes en vigueur sont bien respectées et d’éviter un contentieux avec notamment des voisins ou avec la mairie, il est important de se rapprocher du service de l’urbanisme du lieu afin de savoir sil faut demander un permis de construire ou simplement faire une déclaration préalable de travaux. Attention également si vous êtes dans une zone dite protégée » consultée la DRAC de votre région pour le savoir il faudra alors solliciter avant tout travaux l’accord de l’Architecte des Bâtiment de France pour tous travaux à l’intérieur du périmètre de protection. Lorsqu’un permis de construire est délivré, il doit obligatoirement faire l’objet d’un affichage sur le terrain, visible de la voie publique, afin d’être porté à la connaissance des tiers. Certaines informations doivent être renseignées, telles que le bénéficiaire du permis de construire, la date de délivrance, le numéro du permis de construire, ou encore la nature du projet. Il est également important de préciser que les conditions d’exercice de droit de recours contre le permis de construire doivent être mentionnées. La date d’affichage fait courir le délai de deux mois pendant lequel les tiers peuvent exercer un recours contre le permis de construire. Un de vos voisins vient d’effectuer des travaux d’agrandissement construction d’une véranda ou d’un garage, surélévation d’un étage, etc. Ces travaux, pourtant soumis à autorisation administrative, n’ont pas fait l’objet d’un permis de construire ? Ou bien un permis a été délivré mais il vous semble qu’il n’a pas été respecté ? Nuisances sonores ou visuelles, perte d’ensoleillement, le non- respect des règles d’urbanismes en vigueur vous cause un préjudice et vous ne savez pas quoi faire ? De nombreuses sanctions sont prévues à qui ne respecte pas ses obligations en la matière. N’attendez pas pour contacter un avocat en droit immobilier qui saura vous accompagner dans vos démarches avec fermeté. Quelles sanctions en cas de non-respect du permis de construire ? Le non-respect des obligations d’urbanisme, à savoir l’irrégularité ou la non-conformité d’une construction, expose son propriétaire à diverses sanctions. Votre voisin a construit une maison beaucoup plus haute que ce qu’il était prévu dans le permis de construire ? Quels recours contre une construction non conforme au plan ? Bien que le permis de construire soit conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune, il se peut que la construction de votre voisin ne respecte pas le permis de construire. Dans ce cas, vous pouvez saisir le maire afin qu’il dresse un procès-verbal constatant l’irrégularité de la construction, lequel sera par la suite transmis au procureur de la République. Si les travaux sont encore en cours, le maire pourra en outre prendre un arrêté d’interruption des travaux en attendant qu’un juge se prononce. Il convient de préciser qu’il n’est pas obligatoire de s’adresser au maire de la commune. Vous avez la possibilité de déposer une plainte afin d’en informer le procureur de la République. Cette action doit en principe intervenir dans un délai de six ans après l’achèvement des travaux. L’assistance d’un avocat en droit de l’urbanisme pourra alors vous être d’une grande aide afin de déposer une plainte complète qui constituera la base de votre action en justice. La mairie peut elle aussi demander la régularisation des travaux si toutefois le permis de construire n’a pas été respecté. Elle dispose néanmoins d’un délai de 3 mois à compter de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux pour exiger cette régularisation. A noter que le titulaire du permis de construire peut, si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas terminés et si les modifications apportées ne remettent pas en cause la conception générale, demander la délivrance d’un permis de construire modificatif. En revanche, si les travaux sont achevés, le propriétaire de l’ouvrage devra demander la délivrance d’un nouveau permis de construire afin de régulariser la construction. Les premières sanctions à craindre pour le constructeur fautif sont les sanctions pénales. L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme vise principalement les infractions de défaut d’autorisation, ou le défaut de conformité aux prescriptions de l’autorisation. Ces dernières sont punies d’une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface de plancher non conforme. En cas de récidive, le propriétaire du bien s’expose en outre à une peine de six mois de prison. Le juge chargé d’instruire l’affaire pourra en outre exiger la mise en conformité, voire la démolition de la construction. Si la construction irrégulière vous cause un préjudice personnel, vous pourrez vous porter partie civile ou encore saisir le tribunal judiciaire par l’intermédiaire de votre avocat afin d’obtenir des dommages et intérêts. A noter que ce type de conflit peut également intervenir entre le maître d’ouvrage et le constructeur. Propriétaire d’un terrain, vous avez fait appel à un constructeur pour faire construire votre maison. Ce dernier ne respecte pas le permis de construire ? Quels sont les recours contre un constructeur de maison individuelle ? En tant que maître d’ouvrage, vous pourrez, par l’intermédiaire de votre avocat, le mettre en demeure d’exécuter le contrat qui vous lie conformément à ce que vous aviez prévu, ou encore demander la résolution du contrat avec des dommages et intérêts. La diversité des voies de recours, la gravité des sanctions et des enjeux relatifs à la contestation d’une construction témoignent de l’absolue nécessité de recourir à un avocat pour faire efficacement valoir ses droits, et, le cas échéant, mettre fin au préjudice et obtenir réparation. Avocats Picovschi, compétent en immobilier à Paris depuis 1988, met à votre service son savoir-faire afin de met à bien votre action en justice.

Achatvente au centre de AIME, proche de toutes les commodités et à 15 minutes des stations, d'un bâtiment à caractère patrimonial à rénover avec un permis de construire purgé de tout Après le dépôt de la demande de permis de construire et si l’instruction aboutit sur une décision favorable, alors vous avez le feu vert pour la construction. Quand vous obtenez votre permis de construire, vous ne pouvez toutefois pas attendre indéfiniment avant de vous lancer dans les travaux. Un délai existe pour commencer le chantier après obtention du permis de construire. Voici les détails de ce délai à connaître et les conditions que vous pouvez utiliser pour le prolonger. Quel est le délai pour commencer les travaux après obtention d’un permis de construire ? Une fois le permis de construire obtenu, le délai à respecter pour initier les travaux débute. Ainsi, après l’affichage obligatoire du permis de construire pour informer le voisinage puisse du projet et qu’il puisse manifester son désaccord éventuel, vous disposez d’un délai de 36 mois pour débuter le chantier. Vous devez commencer les travaux dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis de construire. A défaut, cette autorisation d’urbanisme ne sera plus valable. Cette durée de validité de trois ans à compter de la délivrance concerne le permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais n’impose pas l’achèvement des travaux. En clair, il faut débuter les travaux a minima dans les trois années qui suivent la notification de délivrance du permis de construire. Vous devez initier votre chantier, mais rien ne vous oblige à l’achever u, avec une livraison complète du bâti concerné. La procédure pour commencer les travaux après obtention d’un permis de construire Comme nous venons de l’évoquer, c’est l’ouverture du chantier qui permet de respecter le délai pour commencer les travaux après obtention d’un permis de construire. Il ne s’agit en aucun cas de la livraison complète. Pour être dans les règles, vous devez déposer une déclaration d’ouverture de chantier DOC directement auprès de la mairie de la commune concernée ou en utilisant un formulaire en ligne. Une fois ce document complété et fourni à l’administration, l’ouverture du chantier est officielle. Des travaux concrets doivent tout de même suivre cette phase administrative. Vous devez réellement entreprendre la construction avec par exemple la maçonnerie des murs ou l’édification d’une structure. Prolonger le délai de validité d’un permis de construire, c’est possible Si vous ne parvenez pas à lancer les travaux dans le délai imparti, vous pouvez demander à prolonger la durée de validité du permis de construire. Cette prolongation est également possible dans le cas d’une déclaration préalable de travaux. Comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, il est possible de demander deux prolongations d’une durée d’une année chacune. En les cumulant, cela signifie que vous pouvez obtenir un délai après obtention du permis de construire allant jusqu’à cinq ans pour commencer les travaux. Mais attention, cette durée maximale est en réalité très théorique. Pour pouvoir en bénéficier, il faut en effet que les règles d’urbanisme qui concernent la parcelle sur laquelle vous souhaitez effectuer les travaux n’aient pas changé. Si certaines règles ont évolué et ne permettent plus de construire en respectant l’implantation prévue dans le permis de construire initial, alors la prolongation ne sera pas possible. Cela peut notamment concerner la hauteur d’un édifice ou encore son emplacement par rapport aux limites séparatives ou à la voirie. Sachez que ce sont également les servitudes administratives qui contraignent le projet ne doivent pas avoir évolué en votre défaveur. La procédure à suivre pour prolonger le délai de validité d’un permis de construire est identique à la procédure initiale. Vous devez déposer une demande en mairie. Celle-ci doit intervenir au moins deux mois avant le délai d’expiration de validité du permis d’origine. Vous obtiendrez une réponse favorable ou non. En cas d’absence de réponse, cela veut dire que la validité de votre permis de construire bénéficie d’un renouvellement d’une année. Quel est le délai pour terminer les travaux après obtention d’un permis de construire ? Si nous évoquons ici le délai pour lancer les travaux, qu’en est-il du délai pour terminer les travaux après l’obtention d’un permis de construire ? La loi ne prévoit aucun délai. Cela signifie-t-il pour autant que vous pouvez garder un chantier en cours pendant des années durant ? Non ! Une fois passé le délai de trois ans après obtention du permis de construire, les travaux sont réputés commencés. Ils ne doivent dès lors pas faire l’objet d’une interruption pendant une durée supérieure à une année. Dans le cas contraire, cela invalidera alors le permis. L’invalidation du permis de construire dépend de la preuve de l’interruption et notamment sa durée supérieure à un an. Cela peut notamment être le cas d’un voisin ou d’un riverain qui souhaite voir cesser la construction. Afin de justifier de votre bonne foi et pour ne pas voir votre permis de construire annulé, nous vous recommandons de conserver toutes les factures relatives aux travaux. Ces dernières mentionnent notamment les dates d’intervention sur les chantiers. Tout document qui justifierait d’une interruption d’une durée inférieure à un an est à garder précieusement. Une fois les travaux achevés, vous devez adresser une déclaration d’achèvement de ceux-ci à votre mairie. Ce document est important, car vous y attestez que les travaux réalisés sont en conformité avec le permis de construire délivré. Cela peut faire l’objet d’un contrôle sur place pour vérifier vos dires. Que faire en cas de permis de construire périmé ? Dans le cas de l’irrespect du délai pour commencer les travaux après obtention du permis de construire et de sa péremption , existe-t-il des solutions pour agir ? La seule solution consiste à redéposer une demande de permis de construire. Dans le cas où les règles d’urbanisme n’auraient pas évolué, vous devriez alors obtenir le feu vert comme cela était le cas précédemment. En revanche, si les conditions de construction ont changé, il faudra peut-être modifier le projet et revoir vos plans. Sachez que l’administration différencie les cas pour lesquels les travaux n’ont pas débuté des cas pour lesquels les travaux ont été interrompus. Lorsque le permis de construire est périmé, car l’interruption a duré plus d’un an, il est souvent très difficile d’obtenir à nouveau une autorisation. Le permis de construire dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier La question de la délivrance d’un permis de construire et notamment de son délai de validité pour lancer les travaux est centrale si vous réalisez une vente à un promoteur immobilier. Effectivement, si vous choisissez de vendre un terrain ou un bien immobilier à un promoteur en vue de la réalisation d’un projet de construction neuve, vous pouvez profiter de conditions d’achat avantageuses. En contrepartie de cette plus-value potentielle pour vous, la vente est soumise à des conditions suspensives, et notamment celle d’obtenir un permis de construire purgé de tout recours. Partant, le promoteur immobilier s’engage à acheter votre bien uniquement s’il obtient un permis de construire pour son projet. En contrepartie du blocage du bien pendant la période de conception de l’offre architecturale, de montage du dossier et obtention du permis de construire, vous pouvez prétendre à une indemnité d’immobilisation. Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions de rémunération dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier, solliciter nos experts. City&You s’engage à vos côtés et vous accompagne dans les négociations des conditions de vente qui vous sont proposées, tout en vous permettant d’obtenir un prix potentiel constructible avantageux, afin de valoriser le bien dont vous souhaitez vous séparer.

Laclause suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours peut alors jouer son rôle et empêcher la vente immobilière. Ainsi, c’est la signature de l’acte de vente authentique qui se trouve reportée. Les autres litiges relatifs à la construction et l’urbanisme. Vous achetez un terrain constructible et lors du vote du plan local d’urbanisme (PLU) suivant

Permis de construire retiré, obligé d’acheter Dans le guide sur l’achat d’un terrain à bâtir, j’explique qu’il convient de poser en condition suspensive l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait. Un permis de construire purgé de tout recours implique que le délai de recours des tiers de deux mois est expiré. Un permis de construire purgé de tout retrait implique que le délai de trois mois accordé à l’administration pour retirer le permis est expiré. Lorsque j’échange avec des “constructeurs de maisons”, je m’aperçois que cette notion de retrait du permis de construire passe à la trappe loin derrière la notion de délai de recours des voisins. Et pourtant … En Droit, chaque mot à son importance et des conséquences ! Attendez que le délai de retrait du permis de construire soit expiré Signer la vente du terrain sans attendre que le délai de retrait du permis de construire soit expiré est aux risques et périls de l’acquéreur imprudent. Ainsi le démontre, la dernière décision de la Cour de Cassation en date du 24 novembre 2016. Dans ce cas réel, l’acheteur a d’abord obtenu un arrêté de permis de construire. Puis, le Maire a retiré ce permis comme l’y autorise la Loi dans le délai de trois mois de sa délivrance. Pour quel motif ? Un risque d’inondations. L’acheteur poursuit le vendeur en nullité de la vente sur le fondement de l’erreur et en résolution pour vices cachés. L’acheteur imprudent obligé d’acheter un terrain inondable et inconstructible Les juges ont rejeté sa demande, lacheteur est obligé d’acheter alors que le permis de construire a été retiré. Rappelons le, le retrait veut dire que le permis de construire n’existe plus et n’a jamais existé. Il a disparu rétroactivement ! En effet, les juges estiment que l’erreur sur la chose vendue s’apprécie au moment de la formation de la vente. Or, au moment de la vente, il n’y a pas eu d’erreur. Oui, cela défie toute logique mais parfois la logique juridique… Par conséquent, la Cour de cassation étant juridiction de dernière instance, notre acheteur se retrouve propriétaire d’un terrain inondable et sans permis de construire. Terrain qu’il a définitivement acheté au prix d’un terrain constructible. Je souligne ici que les juges ont relevé que l’acte de vente contenait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et couvertes par un plan de prévention. Les juges sont peu indulgents avec les acquéreurs mal informés… Je relate un autre cas de jurisprudence qui s’approche de celui-ci dans l’article “Un terrain constructible classé en zone inondable” Dans ce cas, les acquéreurs d’un terrain ignoraient qu’un enquête publique était en cours au moment de leur achat. Cette enquête publique visait à modifier le plan de prévention des risques inondation et a tout simplement abouti à classer la totalité du terrain acheté en zone inondable et donc inconstructible. Les juges ont également condamné les acquéreurs mal informés à conserver leur terrain inondable et inconstructible acheté au prix du constructible, au motif qu’ils auraient du se renseigner par eux-mêmes d’une enquête publique en cours… Articles similaires Boursier.com) — Poursuivant sa politique de développement, Futuren a obtenu deux nouveaux permis de construire, purgés de tout recours, pour installer 8 éoliennes en France. Le projet d

Vue générale de Marseille avec à gauche la basilique Notre-Dame de la Garde, le 19 janver 2019 - BORIS HORVAT © 2019 AFPGérard Haddad multipliait les recours contre les permis de construire. Quatre ans de prison et euros d'amende ont été requis contre ans de prison dont deux ans assortis d'un sursis probatoire et une amende de euros ont été requis contre Gérard Haddad, 53 ans, un gérant de sociétés jugé pour avoir extorqué pendant des années des promoteurs immobiliers à Marseille en multipliant les recours contre les permis de grandes entreprises nationales telles Bouygues Immobilier ou Kaufman et Broad ou de petits promoteurs locaux ont ainsi été victimes, selon l'accusation, d'une extorsion ou d'une tentative d'extorsion de la part de Gérard Haddad et de son frère Albert, un médecin généraliste, décédé en juillet. Bon nombre des dizaines de recours intentés par les deux frères ou leurs sociétés contre des programmes immobiliers entre 2010 et 2015 avaient été écartés par le tribunal administratif et ont donné lieu à leur condamnation à une amende de euros pour recours plusieurs entreprises avaient fait le choix de signer un protocole transactionnel avec les frères Haddad dans le cabinet de leurs avocats. Le juge d'instruction a ainsi recensé dix-neuf protocoles pour un montant supérieur à 2,2 millions d'euros. Durant l'enquête, des promoteurs avaient qualifié ces recours de crapuleux et disaient avoir la peur au ventre. "Plus jamais Marseille", avait ainsi témoigné l'un d' patrimoine immobilier de 7 millions d'eurosDevant le tribunal, Gérard Haddad s'est présenté comme un Robin des Bois en guerre contre la défiguration de Marseille par les opérations immobilières. "Vous avez vu ces constructions, elles sont moches et quand on construit du neuf, le prix de l'ancien diminue automatiquement", a-t-il lancé au tribunal. Gérard Haddad a présenté les sommes qu'il a encaissées personnellement ou pour sa société G Sport International, soit plus de euros, comme "une compensation de la perte de valeur sur [ses] biens situés à proximité des projets attaqués". Le juge d'instruction avait estimé à plus de 7 millions d'euros le patrimoine immobilier de "la sphère Haddad".Bien qu'un recours ne bloque pas un projet immobilier, les avocats des promoteurs, parties civiles, ont évoqué "la contrainte à laquelle étaient soumises les entreprises", les banques n'accordant de garanties financières d'achèvement ou de remboursement qu'une fois le permis de construire purgé de tout procureure Emilie Almréro a souligné que leur "altruisme urbanistique cessait lorsque l'intérêt pécuniaire des deux frères se trouvait rassasié". "Il est troublant qu'on demande au tribunal de dire que l'arme d'un racketteur serait une requête déposée au tribunal administratif" a plaidé Me Pierre Ceccaldi insistant sur le fait que "Gérard Haddad avait le droit de penser qu'un projet de construction allait dévaloriser ses biens". Le jugement sera rendu le 26 octobre.

Unacquéreur qui envisage de construire ou de modifier l’immeuble qu’il achète peut introduire comme condition suspensive l’obtention d’un certificat d’urbanisme détaillé ou l’obtention d’un permis de construire, de non-opposition à une déclaration préalable de travaux ou d’un permis d’aménager. Cela est fonction de la nature du projet de l’acquéreur. La plus grande peur de tous ceux qui envisagent de faire construire un bâtiment sur un terrain en leur possession est sans doute de devoir affronter un recours. En effet, en France, une fois la demande de permis de construire déposée, le maire va examiner celle-ci et décider de répondre favorablement ou non à la demande. Pourtant, même en cas de réponse positive, cela ne signifie pas que tout est fini puisque les tiers, le maire mais aussi le préfet peuvent déposer un recours à l'encontre du permis de construire afin de faire annuler celui-ci. Plusieurs raisons peuvent les pousser à agir de cette façon, par exemple une suspicion de fraude ou encore un manquement à une règle présente dans le code de l'urbanisme. Dans tous les cas, il vaut parfois mieux attendre que les délais accordés aux tiers et autres soient écoulés avant de commencer les travaux afin d'éviter de verser des dommages et intérêts ou encore de détruire totalement le bâtiment en cas de recours avéré. En théorie, si vous avez scrupuleusement respecté les documents liés à l'urbanisation du territoire et que vous avez fait appel à des professionnels pour vous aider à remplir la demande de permis de construire, il est alors peu probable qu'un recours débouche sur une annulation du permis de construire. Toutefois, c'est une finalité à envisager car les tiers peuvent déposer des recours par rapport à la nuisance occasionnée par la présence de votre nouveau bâtiment et cette dernière est difficile à déterminer et sera parfois à l'appréciation du tribunal administratif par exemple. Nous allons donc aborder les différents types de recours possibles ainsi que les conséquences qu'ils peuvent avoir pour votre projet. Nous aborderons aussi les différentes façons d'appréhender et de limiter les recours qui peuvent être déposés sur des critères bien précis. Quand un permis de construire est-il entièrement purgé ? Tout le monde ne dispose pas du même délai pour déposer un recours contre un permis de construire. Pour rappel, on considère qu'un permis de construire est purgé et donc définitivement légal et impossible à annuler à partir du moment où; tous les délais sont dépassés. Vous pouvez faire le choix de patienter jusqu'à ce que le permis soit purgé pour lancer le chantier ou préférer commencer dès l'obtention du permis de construire, tout dépend de votre situation. Le recours des tiers Les tiers sont les personnes qui vivent à proximité du terrain sur lequel vous souhaitez faire construire une maison ou, de manière plus générale, un bâtiment. Vous devez obligatoirement les informer du projet à venir en affichant de manière visible et continue votre permis de construire sur le-dit terrain durant deux mois, cette période correspondant au délai dont disposent les tiers pour déposer un recours. Dans un premier temps, ce recours pourra être déposé devant le maire ayant délivré le permis de construire. Il disposera alors de deux mois pour examiner la demande et rendre sa décision. S'il décide de faire annuler le permis de construire, il devra justifier sa décision avec des arguments précis. Vous pourrez faire appel de cette décision mais sachez que si les arguments du maire sont légaux, il y a peu de chances que cela aboutisse positivement pour vous. Si le maire refuse le recours, les tiers peuvent alors se rendre devant le tribunal administratif afin de déposer ce même recours. Le tribunal aura alors 18 mois pour rendre sa décision, ce qui signifie que le permis ne sera pas purgé avant l'expiration de ce délai. Dans ce cas, il est fort probable que vous fassiez le choix de lancer le chantier en dépit des conséquences qui peuvent survenir par la suite. Notez tout de même que les tiers, une fois la décision rendue, pourront faire appel. Cela repoussera encore une fois la date à partir de laquelle le permis de construire sera purgé. Les tiers vont pouvoir baser un recours sur plusieurs critères, à savoir la nuisance, le nom respect des règles d'urbanisme et la baisse de la valeur de leurs biens. Il est impératif que leurs arguments soient solides et justifiés, auquel cas, le recours serait débouté rapidement. Le recours du maire Le maire est la personne qualifiée pour délivrer un permis de construire, mais il est aussi en droit de l'enlever si un manquement est remarqué au sein de la demande de permis de construire, même après avoir délivré le permis. Il dispose de trois mois à compter du moment où le permis est délivré pour déposer un recours et enlever, par la suite, le permis de construire. Une justification précise sera demandée afin de permettre au propriétaire de réaliser une nouvelle demande en bonne et due forme. Le recours du préfet Il ne faut pas oublier de prendre en considération le délai dont dispose le préfet pour déposer un recours contre le permis de construire. Une fois la demande acceptée par le maire, ce dernier doit transmettre l'information au préfet qui pourra alors examiner la demande ainsi que le permis de construire et, si besoin, le faire retirer. Encore une fois, une justification précise est attendue, autrement, le propriétaire à l'origine de la demande de permis de construire sera en droit de faire appel de cette décision. Que se passe-t-il si un recours est avéré ? Il peut parfois arriver qu'un recours soit validé par le maire, le préfet ou encore le tribunal administratif. Dans les deux premiers cas, la seule issue possible est un retrait pur et simple du permis de construire. En revanche, si la décision est prise par le tribunal administratif, plusieurs options vont être envisagées en fonction de l'avancée des travaux notamment. Il est rare qu'un propriétaire attende plus d'un an que le permis de construire soit purgé avant de lancer le chantier, ce qui explique les différentes possibilités entre lesquelles le tribunal devra trancher. Des tiers qu'il convient de dédommager Le plus souvent, c'est un dédommagement qui va être demandé par le tribunal administratif afin de palier au préjudice subi par les tiers. Le montant des dommages et intérêts qui devront être versés va être calculé en fonction du préjudice. Il faudra que la somme soit versée dans un délai décidé par le tribunal sous peine de voir le montant augmenter régulièrement. Un permis de construire annulé Si le propriétaire n'a pas encore commencé les travaux car il a préféré attendre que le permis de construire soit purgé, il se peut que le permis de construire soit tout simplement annulé par le tribunal administratif. Dans ce cas, il devra alors remplir une nouvelle demande de permis de construire en prenant en considération le motif ayant amené à l'annulation du premier permis. Si le maire ou le préfet sont à l'origine de la validation du recours, c'est encore une fois la même procédure que devra suivre le propriétaire. Des travaux pour modifier les bâtiments déjà construits Si le recours porte sur un élément pouvant être modifié assez facilement, il est possible que le tribunal administratif demande simplement une modification du bâtiment afin qu'il soit conforme au règlement d'urbanisme et réponde à toutes les règles présentes dans les différents documents officiels. Certes, cela aura un coût plus ou moins important pour vous, mais cela reste préférable à une demande de destruction qui vous ferait alors perdre beaucoup d'argent. Des bâtiments qui doivent être détruits Dans de rares cas, le tribunal administratif peut demander que le bâtiment faisant l'objet d'un recours soit détruit. Cela arrive lorsque la nuisance occasionnée par la présence du bâtiment est trop importante ou si les travaux nécessaires pour que le bâtiment corresponde à la réglementation en vigueur sont trop nombreux. De plus, si le recours met à jour une fraude ou une corruption, le tribunal sera plus enclin à demander une destruction totale du bâtiment. Comment limiter les recours Il existe plusieurs manières de limiter les recours afin de protéger du mieux possible votre permis de construire. Naturellement, le fait de respecter les règles est primordial, mais en ce qui concerne les recours des tiers, ils peuvent être limités grâce à de simples discussions comme nous allons le voir par la suite. Prendre en considération les documents d'urbanisme Lors de la constitution de votre dossier pour votre demande de permis de construire, vous allez être amené à consulter de nombreux documents relatifs à l'occupation des sols et à l'aménagement du territoire français. Le fait de prendre en considération toutes les informations présentes dans ces documents va vous permettre de limiter les recours du maire ou du préfet ainsi que ceux qui pourraient être déposés par les tiers. Le Plan Local d'Urbanisme est un document sur lequel vous devrez baser la plupart de vos recherches. En effet, c'est à partir du PLU que vous allez pouvoir définir la zone dans laquelle se trouve votre parcelle, à savoir urbaine, à urbaniser ou non constructible. Dans le premier cas, votre terrain sera à la fois constructible et viable, vous avez donc de fortes chances d'obtenir votre permis de construire, à condition de respecter les règles qui seront abordées plus bas. En revanche, si votre bien se trouve en zone à urbaniser, il vous faudra patienter de plusieurs mois à plusieurs années avant de pouvoir faire une demande permis de construire puisque votre terrain n'est pas encore viable. Vous pouvez toujours demander une révision du PLU mais il vous faudra constituer un dossier complet qui sera examiné par la mairie. Les travaux peuvent être réalisés par vos soins, du moins en partie, car en ce qui concerne le raccordement aux voies de circulation, vous êtes tributaire de la mairie. Notez que dans le cas où; votre terrain serait en zone naturelle, forestière ou encore agricole, seul une demande de permis de construire pour un bâtiment servant à exploiter votre parcelle sera potentiellement acceptée. Certaines règles vont être dictée par le PLU. La présence d'un panorama d'exception ou encore d'un monument historique peut vous empêcher d'obtenir un permis de construire par exemple. De plus, si votre terrain se trouve dans un village ou dans un quartier doté d'une architecture bien précise, il vous faudra alors la respecter. Sachez également que des règles existe en ce qui concerne la distance devant séparer deux bâtiments voisins. Enfin, vous devrez disposer d'une surface constructible au sol suffisamment importante pour espérer obtenir un permis de construire. Notre astuceParmi les documents utiles voire même indispensables, on trouve également le plan cadastral, afin de déterminer les limites de votre terrain, et la carte communale, qui sera notamment utile si votre mairie ne dispose pas d'un PLU en raison de la petite taille de la commune. Sachez également que le POS est un document que vous pouvez également être amené à consulter. Prendre le temps de faire appel à un professionnel pour vous épauler Remplir une demande de permis de construire n'est pas une mince affaire, les compétences nécessaires sont multiples et rassembler tous les documents indispensables demande du temps. Pour optimiser vos chances d'obtenir votre permis de construire, vous pouvez faire appel à un professionnel qui se chargera d'accomplir les démarches pour vous. Dans tous les cas, vous devrez demander l'aide d'un architecte afin qu'il dessine les plans de votre projet pour que la mairie vérifie que tout correspond bien aux règles en vigueur sur le territoire de la commune. De plus, un géomètre devra baliser votre terrain à l'aide des informations présentes sur le cadastre. Dialoguer avec les tiers Plutôt que de surprendre vos voisins en affichant le permis de construire récemment obtenu sur votre terrain, prenez le temps de présenter votre projet aux habitants les plus proches de votre parcelle! En les prévenant à l'avance, vous leur laissez l'opportunité de manifester un désaccord ou un doute et vous pourrez ainsi soit les rassurer, soit trouver un terrain d'entente. Cela peut grandement limiter les recours déposés contre votre permis de construire. Demander un certificat d'urbanisme Le fait de demander un certificat d'urbanisme dans votre mairie vous permettra d'accéder à des informations essentielles concernant votre terrain. Vous pourrez par d'ailleurs vous appuyer sur les données présentes dans ce document pour contrer les recours déposés à l'encontre de votre permis. vJXz.